Ambities Doesburgerbroek

Op deze pagina lees je wat de ambities voor de wijk Doesburgerbroek zijn. Deze ambities komen uit het ambitiedocument, dat in juni 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld. Toen heette het project nog Kernhem Noord.

Op deze pagina vind je het volledige ambitiedocument.

In De Groene Woonvallei woon je in een bijzonder mooi stukje Ede.

Je herkent wat er ooit was: oude houtwallen en slootjes, de vroegere boerenerven die nu dienstdoen als kinderopvang, horeca of stadslandbouw en bomen die er al jaren staan. En je woont altijd dichtbij het groen! Want wat al het leven in De Groene Woonvallei verbindt, is het landschapspark midden in de wijk dat zich uitstrekt van oost naar west. Hier beleef je de zonsopkomst tot zonsondergang. Voor iedereen op slechts enkele minuten loopafstand. Hier voel je de ruimte, beleef je het groen en ervaar je dat de natuur dichtbij is. Speeltuinen, sportveldjes voor jong en oud, een collectieve tuin - met plek voor verbouwen van groente, bloemen en kruiden - brengen je als buurt samen en geven gevoel van saamhorigheid.

Naast de groene omgeving, word je in De Groene Woonvallei geholpen op een meer duurzame manier te leven.

De energierekening gaat naar nul, met de lokale opwek en opslag van duurzame energie. Met de fiets ben je snel in Parkweide, het centrum van Ede of in Lunteren. De Groene Woonvallei is waar de deeleconomie vorm krijgt. Delen van vervoer en artikelen met de buurt. De buurthub is veel meer dan een gezamenlijke parkeerplaats, het is ook de plek waar je deelauto’s, deel(bak)fietsen, recyclevoorzieningen en je postpakketpunt vindt. Daarnaast zorgt dit ook nog eens voor prettige, veilige en verkeersluwe woonstraatjes. Aandacht voor hergebruik en delen zorgt ervoor dat je trots bent op je wijk!

In De Groene Woonvallei bestaan verschillende woonwerelden dicht bij elkaar.

Houd je van je eigen wereld en authenticiteit, maken ontmoetingen en saamhorigheid met andere gezinnen in de buurt jouw woonplek, of is jouw woning de uitvalsbasis om buiten actief, sportief en ondernemend te zijn? De Groene Woonvallei is tegelijkertijd typisch en a-typisch Edes. De intensiteit van de woningbouw varieert. Met de nadruk op geschakelde en rijtjeswoningen in buurten en hofjes, maar ook voor wie liever iets kleiner én overzichtelijker wil wonen in een modern appartement of studio biedt De Groene Woonvallei plek. In deze ‘slimme’ woonwijk staan daarom veel verschillende woningen. Een mooie mix van woningen en appartementen, sociaal, betaalbaar en exclusief. Kortom, De Groene Woonvallei is waar gemoedelijk en vrij wonen beiden een plek vinden. De Groene Woonvallei is waar je huis een thuis wordt.

Doesburgerbroek wordt een nieuwe, gedifferentieerde woonwijk voor Ede en de regio, met een focus op diverse doelgroepen. Doesburgerbroek draagt, in kwantiteit en kwaliteit, substantieel bij aan de woningbouwopgave.

  • In Doesburgerbroek worden 2.500 tot 2.700 woningen gerealiseerd, richting de bovenkant van de bandbreedte uit de Omgevingsvisie Ede 2040.
  • De wijk richt zich op een mix van Comfortabele, Exclusieve, Gezellige en Actieve bewoners (aanduiding conform doelgroepen- en leefstijlonderzoek volgens het BSR-model). Hiermee wordt niet op alle doelgroepen uit het spectrum gericht, maar wordt focus aangebracht op de doelgroepen waarvoor de ruimtelijke opzet, het gebiedsconcept en de geografische ligging het meest aansluiting biedt.
  • Ingezet wordt op een fysiek gevarieerd woningbouwprogramma met verschillende woontypologieën waarbij het accent ligt op woningen voor (startende) gezinnen en ouderen.
  • De verhouding tussen gestapelde en grondgebonden woningen is ongeveer 25%-75%, verdeeld over verschillende betaalbaarheidsklassen. Van het aandeel grondgebonden woningen is ongeveer de helft een ‘reguliere’ grondgebonden woonproduct, vergelijkbaar met bijvoorbeeld de woningbouw in Kernhem. De andere helft betreft een meer compacte grondgebonden woonproduct, op een kleinere kavel dan tot nu toe in Ede veelal gebruikelijk is. Dit is nodig om voldoende woningen te kunnen realiseren en tevens te voldoen aan andere ambities, zoals het behouden en ontwikkelen van natuurwaarden, klimaatadaptatie, robuuste groenstructuren en een gezonde leefomgeving. Hiermee kent Doesburgerbroek een gemiddeld hogere woningdichtheid dan Kernhem.
  • De procentuele verdeling over de verschillende betaalbaarheidsklassen ziet er in basis als volgt uit (definities volgens de gemeentelijke Beleidsregel prijscategorieën):
    • 40% sociaal laag
    • 20% sociaal hoog
    • 10% bereikbaar
    • 30% duur
  • Naast de inzet op een fysiek gevarieerd woningbouwprogramma, wordt ook ingezet op een fysieke en evenredige spreiding van de verschillende woningtypes en betaalbaarheidsklassen over het plangebied.

De nieuwe woonwijk wordt gebouwd met respect voor het huidige landschap en de aanwezige cultuurhistorie. Compacter bouwen biedt ruimte voor meer groen en het behoud van houtwallen en andere landschapselementen.

  • De opbouw van de wijk inclusief het ruimtelijk raamwerk is geënt op de aanwezige landschappelijke gradiënt en cultuurhistorische identiteit. Deze worden een zichtbaar en beleefbaar onderdeel van de nieuwe wijk.
  • De hooggewaardeerde landschappelijke elementen en cultuurhistorische elementen in het gebied (waarderingsscore 37-45) dienen duurzaam behouden te blijven en vormen een beleefbaar onderdeel binnen het ontwikkelplan. De overige hooggewaardeerde elementen (waarderingsscore 28-36) blijven waar mogelijk ook behouden. Ingezet wordt op een robuuste maat en schaal, waarmee landschapselementen toekomstbestendig worden ingepast.
  • Groen- en waterstructuren worden in samenhang geïntegreerd. Het waterhuishoudingssysteem wordt waar mogelijk (vanuit de ondergrond en hoogteligging) onderdeel van het robuuste ruimtelijk raamwerk.
  • De landelijke erven langs de randen van het gebied worden zoveel mogelijk behouden. Deze erven worden omgevormd naar functies passend bij het nieuwe woongebied, zoals ‘groene’ functies (een landwinkel, moestuin, pluktuin), maatschappelijke functies en/of wonen.
  • Bestaande woningen langs de randen van het gebied (niet zijnde met een agrarische (dubbel) functie) worden ingepast in de planvorming.
  • Ingezet wordt op goede overgangen naar het cultuurlandschap in de omgeving, door bijvoorbeeld het verlagen van de bebouwingsdichtheid naar de randen van het gebied en het aansluiten bij de (agrarische) bebouwingstypologie (in verschijningsvorm).
  • Verschillende opgaven zoals bebouwing, klimaatadaptatie, energie opwekking en parkeren worden gecombineerd, waardoor sprake is van slim, meervoudig ruimtegebruik.

Doesburgerbroek wordt een woonwijk waar bewoners gezond kunnen leven door in te zetten op (ruimte voor) groen, sport en spel, bewegen en autovrije zones. Ook (informele) ontmoeting en (maatschappelijke) voorzieningen zijn essentieel voor een gezonde woonwijk.

  • Midden in Doesburgerbroek komt een (landschaps) park om in te verblijven en recreëren, dat daarmee bijdraagt aan de woonkwaliteit en een gezonde leefomgeving. Dit (landschaps)park, inclusief groene verbindingen van en naar het park, bedraagt tenminste 25 % van het plangebied.
  • Voor de bomendichtheid binnen de wijk vormt de 3-30-300 regel het uitgangspunt voor de inrichting. Dat wil zeggen 3 bomen zichtbaar vanuit elk huis, 30% bladerendek in elke buurt en woningen binnen 300 meter van het robuuste groenblauwe raamwerk.
  • Sport- en speelplekken voor kinderen en jeugd worden aangelegd tenminste conform het BOSS beleid en bij voorkeur meer. Dat houdt in dat kinderen van 0-6 jaar minimaal binnen 3 minuten lopen van hun huis een (informele of formele) speelruimte hebben en jeugd van 6-12 jaar dit binnen 5 minuten loopafstand van hun huis kunnen vinden. Er wordt ingezet op veel informele speelruimte door minder autogebruik. Bij de positionering van sport- en speelplekken wordt ook rekening gehouden met de bereikbaarheid vanuit bestaand Kernhem, om daarmee ook te kunnen voorzien in een behoefte vanuit de bestaande woonwijk.
  • Het plan voorziet in een aaneengesloten, gevarieerd wandelnetwerk voor gezond bewegen van minimaal 3km lengte en in aansluiting op wandelverbindingen in de omgeving. Deze loopt gedeeltelijk door/langs het groene raamwerk, is voorzien van plekken voor vrije bewegingsactiviteiten en bestaat uit grote en kleine ommetjes. Vooral kleine ommetjes zijn goed bereikbaar voor ouderen.
  • Ontmoeting voor jong tot oud wordt gestimuleerd door een buurthuis (of wijkgebouw waar er naast ruimte voor ontmoeting ook ruimte voor zingeving is) en ontmoetingsplekken in de openbare ruimte.
  • In de wijk worden voldoende onderwijsvoorzieningen geïntegreerd op basis van aantal en type woningen, gecombineerd met kinderopvangcentra en voldoende gebouwde voorzieningen voor sport en beweging bij de basisscholen.
  • Scholen (en kinderopvangcentra) worden gepositioneerd langs veilige langzaam verkeerroutes, met parkeren voor auto’s op afstand, om zo te zorgen voor een verkeersveilige schoolomgeving en gezond bewegen te stimuleren.
  • De aanwezige hoogspanningsleiding wordt ondergronds gebracht of verwijderd.
  • Kwetsbare doelgroepen worden beschermd. Binnen 150 meter van de A30 en binnen 50 meter van de Lunterseweg zijn geen kwetsbare doelgroepen toegestaan als kinderopvang, gastouderschap binnen woning en ouderenzorg (verzorgingshuis).
  • Er komen voldoende zorgvoorzieningen als huisarts, fysiotherapeut en verpleegzorginstelling als onderdeel van programma.
  • Aan kleinschalige ambachtelijke voedselvoorziening(en) in combinatie met dienstverlening/maatschappelijke functies, en/of aan kleinschalige (dag)horeca), ambachtelijke maakbedrijven, zorg- en medische functies wordt ruimte geboden. Bij voorkeur kleinschalig in geclusterde/gecombineerde vorm.
  • Binnen het plan wordt voor spreiding of clustering van bepaalde doelgroepen gekeken naar o.a. nabijgelegen faciliteiten. Eventuele clustering van ouderenhuisvesting wordt bijvoorbeeld bij voorkeur toegepast in de zuidoosthoek van het plangebied (dichtst bij de voorzieningen van Parkweide).

Het is een belangrijk uitgangspunt voor de woningbouwontwikkeling om langzaam verkeer te stimuleren, alternatieve vormen van vervoer mogelijk te maken en autogebruik zo veel mogelijk te ontmoedigen. Doesburgerbroek is qua ligging niet de meest geschikte locatie om verstrekkend in te zetten op duurzame mobiliteit: kansen worden wel benut en gecreëerd.

  • Autoverkeer wordt maximaal ontsloten via de westzijde van het plangebied, met een nieuwe ontsluiting onder of over de A30 door. Maximaal 600 woningen (en liever minder) kunnen worden aangesloten op de Lunterseweg.
  • Er wordt ingezet op een ruim aanbod van verschillende modaliteiten van deelvoertuigen in de parkeerhubs met als doel gezond bewegen en minder verharding in de openbare ruimte ten behoeve van meer ruimte voor bijvoorbeeld groen, spelen en woningen.
  • De wijk wordt ontworpen vanuit een sterk fietsnetwerk, zowel in de wijk als extern naar voorzieningen in en om Ede en Lunteren. Dit vraagt ook om het verbeteren van het fietsnetwerk buiten Doesburgerbroek. Directe verbindingen naar voorzieningen worden voor langzaam verkeer zo veel mogelijk met elkaar gecombineerd.
  • De bestaande wegen ten noorden en zuiden van het plangebied worden niet gebruikt als hoofdontsluiting van de nieuwe wijk.
  • De auto doet een stapje terug voor extra kwaliteit openbare ruimte. Dat betekent onder meer:
    • Parkeren wordt grotendeels geclusterd gerealiseerd, bij voorkeur in parkeer-/buurthubs, langs de hoofdontsluitingsstructuren in het plangebied tot maximaal 250 meter van de woning. Woningen blijven wel bereikbaar voor bijvoorbeeld het incidenteel uitladen van boodschappen, verhuiswagens en nood- en hulpdiensten.
    • Langzaam verkeer wordt voorop gesteld: bereikbaarheid naar voorzieningen in Ede en Lunteren moet waar mogelijk met de fiets sneller en directer zijn dan met de auto.
    • De Doesburgerdijk dient alleen voor fietsverkeer en bestemmingsverkeer.
    • Autovrije gebieden worden waar mogelijk ingezet voor spelen en verblijven.
  • Om de hoeveelheid pakketbezorgers in/door de woongebieden te beperken wordt ingezet op mogelijkheden voor pakketbezorgingsdiensten om pakketten bij de parkeer-/buurthubs af te leveren in pakketkluizen.
  • Er wordt ingezet op een nieuwe openbaar vervoersverbinding c.q. uitbreiding op een bestaande openbaar vervoersverbinding door de wijk die Doesburgerbroek met Lunteren en Ede-west verbindt.
  • Om te zorgen dat bewoners vanaf de start van de ontwikkeling zo veel mogelijk kiezen voor duurzame verplaatsing, worden vroegtijdig goede langzaam verkeerverbindingen aangelegd.

Een nieuwe woonwijk en natuur lijken in eerste instantie niet hand in hand te gaan. Toch moet de natuur in Ede worden beschermd en waar mogelijk versterkt. In Doesburgerbroek betekent dit dat soorten die behouden kunnen blijven in een nieuwe woonwijk worden geïntegreerd, dat de soorten waarvoor dit niet mogelijk is worden gecompenseerd en dat nieuwe biodiversiteit een plek krijgt. Ecologische verbindingen naar de omgeving zijn hierin essentieel.

  • Er wordt een robuust ruimtelijk (groen-blauw) raamwerk ontwikkeld dat in verbinding staat met de omgeving. Groenstructuren worden duurzaam geïntegreerd met waterstructuren zodanig dat volwaardige ecologische zones ontstaan die ruimte bieden aan bijzondere water- en landnatuur.
  • Vanuit ambassadeursoorten wordt gewerkt aan een natuurinclusieve woonwijk. Een ambassadeursoort is een voor de betreffende biotoop (min of meer) karakteristieke soort die ook andere soorten, die in deze kenmerkende omstandigheden leven, vertegenwoordigt. Deze soorten stellen voorwaarden aan oppervlaktes en biotopen. Deze voorwaarden vormen daarmee bouwstenen voor het robuuste groen-blauwe raamwerk.
  • Bestaande natuur die wel plek kan krijgen en soorten die zich kunnen handhaven in Doesburgerbroek worden geïntegreerd in de planvorming. En natuurinclusief ontwerp en goede verbindingen met de omgeving zijn hierin cruciaal. Daarbij gaat het om de oost-west verbinding in de centrale parkzone, die moet aansluiten bij ecologische verbindingen onder de A30 door en verbindingen over de Lunterseweg richting de Doesburger Eng. In noord-zuid richting gaat het om een brede zone langs de Zecksteeg en een verbinding vanaf de Krommesteeg richting de Doesburgerdijk. De ecologische functionaliteit van de huidige landschappelijke elementen kan hierin als basis dienen.
  • Bestaande landschapselementen van betekenis voor de natuur worden duurzaam ingezet als leefgebied en verbindende elementen in de nieuwe woonomgeving. De diversiteit in landschappelijke structuren en elementen maakt diversiteit in natuurwaarden mogelijk. Het is ook van belang om rustige gebieden te creëren waar natuur zich kan ontwikkelen en zo min mogelijk verstoring plaatsvindt.
  • In de zones waar kwel kan worden verwacht wordt natte natuur ontwikkeld, bij voorkeur op de overgangszones tussen de verschillende landschappelijke gebieden.
  • Aanvullend op de integratie- en compensatieopgaven wordt Doesburgerbroek zodanig ingericht dat ze dienst doet als alternatief leefgebied en foerageergebied voor soorten die onder druk staan door de hoge stikstofbelasting van Natura 2000.

Doesburgerbroek is een wijk voor de toekomst. Er wordt ingezet op duurzaamheid, zowel door verschillende duurzame energiemaatregelen als door klimaatadaptieve maatregelen op wijkniveau, in de openbare ruimte en op kavelniveau.

  • De wijk wekt minimaal zijn eigen energie op of wordt zelfs energiepositief. Dit betekent dat daken worden gebruikt voor opwek, maar dat ook in de openbare ruimte locaties worden voorzien/gereserveerd voor opwek, bij voorkeur door meervoudig ruimtegebruik (bijvoorbeeld in de vorm van een geluidswal met PV-panelen of boven een parkeerplaats).
  • Doesburgerbroek veroorzaakt een zo minimaal mogelijke extra netbelasting door een slim energieconcept toe te passen (smart-grid oplossing) met opwek, maximale vraagbeperking, bufferen en opslag. Dit betekent een ruimtereservering voor de energie- en laadinfrastructuur inclusief opslag. Hierbij wordt ook gestreefd naar meervoudig ruimtegebruik.
  • Er wordt maximaal gebruik gemaakt van daken, infrastructuur en locaties in de openbare ruimte voor opwek van elektriciteit. Groen wordt gecombineerd met opwek van zonneenergie om de opbrengst te verhogen en hittestress te verminderen. Waar mogelijk worden daken ook ingezet voor vergroting van de biodiversiteit.
  • Gestreefd wordt naar een wijk met zo min mogelijk milieu-impact en compensatie van eventuele negatieve milieu-impact. Dit kan door circulair en biobased te bouwen. Dit kan kansrijk zijn voor een koppeling met andere opgaves.
  • Er wordt zoveel mogelijk met herbruikbaar en/of hergebruikt materiaal gebouwd: zowel voor de gebouwen als in de openbare ruimte. Materiaal dat vrijkomt (sloopmateriaal, organisch materiaal) bij de ontwikkeling wordt zoveel mogelijk in het gebied hergebruikt.
  • Niet-woonfuncties worden adaptief gebouwd, zodat deze flexibel zijn en een lange levensduur kennen.
  • Losmaakbaarheid is een belangrijk principe, ter bevordering van circulair materiaalgebruik.
  • In geval van een benodigde drooglegging, wordt gekozen voor ophogen van het maaiveld, in plaats van draineren. Alleen die gebieden die als woonveld en infrastructuur worden ontwikkeld worden opgehoogd voor de benodigde drooglegging. In opgehoogde woonvelden is ook berging van water mogelijk (wadi’s), maar deze ruimte is wel beperkt. Bij ophoging van het maaiveld wordt voldoende afstand aangehouden tot te behouden landschappelijke elementen, voor duurzaam behoud van deze elementen.
  • Water wordt zo lang mogelijk in het gebied vastgehouden en er wordt ingespeeld op de bodemgesteldheid, het aanwezige reliëf en de waterhuishouding.
  • Er wordt zuinig omgegaan met water en de (grijs)watersystemen.
  • Naast klimaatadaptatie in de openbare ruimte wordt ook ingestoken op klimaatadaptieve maatregelen op kavelniveau.

De ontwikkeling van Doesburgerbroek neemt jaren in beslag en daarom is het belangrijk om in te kunnen spelen op ontwikkelingen. Dit vraagt flexibiliteit in de planvorming. Daarnaast is een financieel haalbaar plan nodig om tot ontwikkeling te kunnen komen.

  • Het ruimtelijk raamwerk vormt een vaste basis en biedt buiten het raamwerk ruimte voor een slimme ontwikkelstrategie (fasering en flexibele programmering) van de woningbouwopgave en aanverwante voorzieningen. Dit biedt ruimte om in te spelen op programmatische veranderingen, die effect kunnen hebben op het totale woningaantal en de programmatische verdeling van woningtypologieën.
  • Uitgangspunt is dat elke fase zijn ‘eigen water bergt en vasthoudt. Water wordt zoveel mogelijk geborgen in robuuste nieuwe en bestaande groene structuren en watergangen op de plek waar het valt. Afhankelijkheden van volgende fases wordt vermeden.
  • Nagedacht wordt over zaken die nu nog niet te voorzien zijn. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het voldoende funderen van een gebouw voor niet-woonfuncties (maatschappelijke voorzieningen, parkeervoorzieningen, zodat kan worden uitgebreid in de hoogte. Of bijvoorbeeld het mogelijk maken van het ombuigen van parkeervoorzieningen naar andere functies, bij verminderd autogebruik in de toekomst.
  • De ontwikkeling van een nieuwe uitbreidingslocatie vraagt investeringen. Idealiter wordt een dergelijke ontwikkeling minimaal budgettair neutraal gerealiseerd. In de huidige tijdgeest en rekening houdend met locatie specifieke aandachtspunten (zoals een nieuwe volwaardige ontsluiting, versnipperd grondeigendom en ecologische compensatie) wordt dit op voorhand niet als realistisch gezien. Een financieel resultaat tussen € 15 miljoen negatief tot € 25 miljoen negatief wordt als acceptabel beschouwd. Uiteraard wordt ingezet op het zo beperkt mogelijk houden van een tekort.